Transfert du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé

Les entrepreneurs individuels sont confrontés à la confusion de leur patrimoine professionnel et privé, notamment en cas d’acquisition d’un local professionnel.

Quelle procédure faut-il suivre pour affecter ce bien au patrimoine privé et quelles sont les conditions qui lui sont inhérentes ?

Dans le cas d’une entreprise individuelle, le patrimoine privé et le patrimoine professionnel du chef d’entreprise se confondent juridiquement parlant. Lorsque ce dernier acquiert un bien immobilier professionnel, il peut soit l’inscrire à l’actif de l’entreprise ou l’affecter à son patrimoine privé.

Si l’entrepreneur souhaite déduire des loyers de son résultat imposable, il pourra choisir de créer une société civile immobilière (SCI) et y apporter son local professionnel.

La fiscalité de l’entreprise individuelle et du patrimoine immobilier est influencée par cette affectation comptable. L’entrepreneur se doit donc d’analyser les conséquences de ce choix afin de connaître les solutions les plus avantageuses, en particulier sur le plan financier.

Lorsque le chef d’entreprise inscrit le bien immobilier à l’actif de son entreprise, il peut déduire l’ensemble des charges liées à la propriété et des charges locatives. Dans le cas où le bien intègre le patrimoine privé, les frais de réparation et d’entretien courant sont déductibles, en revanche les charges liées à la propriété ne le sont pas.

Ces dépenses comprennent :

• les amortissements ;
• les intérêts d’emprunts ;
• les frais d’assurances ;
• les frais d’actes ;
• les honoraires de notaire ;
• les droits d’enregistrement relatifs à l’achat d’immobilier.

La fiscalité sur les plus-values diffère selon l’affectation du patrimoine. Si ce dernier est inscrit à l’actif de l’entreprise, l’entrepreneur est alors soumis au régime des plus-values professionnelles. La plus-value de cession bénéficie d’une exonération fiscale en cas de vente d’une petite structure ou de départ en retraite.

À l’instar du bénéfice, les plus-values réalisées sur le court terme sont soumises à l’impôt sur le revenu. Les plus-values réalisées sur le long terme doivent en revanche supporter un taux d’imposition global atteignant 31,50 %. La CSG est déductible l’année suivant la vente. Le taux d’imposition du régime des plus-values des particuliers s’élève quant à lui à 34,50 %, il faut également y ajouter un taux de 5,10 % pour la CSG qui n’est pas déductible.

Le fait d’inscrire son bien immobilier à l’actif de son entreprise n’a pas de conséquences sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni sur le montant de la contribution économique territoriale (CET). La base taxable à l’IFI est constituée par les biens immobiliers détenus directement ou même indirectement (via des sociétés), mais ceux affectés à une activité professionnelle sont cependant hors du champ de l’impôt.

Il arrive donc que l’immeuble ne soit pas soumis à l’IFI. Pour cela, l’entrepreneur doit démontrer que l’immeuble est nécessaire pour exercer son activité entrepreneuriale (comme pour une boutique ou un autre local commercial par exemple). Il est toutefois à noter que l’intégration du bien immobilier à l’actif du bilan n’est pas suffisant pour bénéficier de cette exonération.

En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l’affectation au patrimoine privé ou professionnel n’a pas d’incidences. La TVA peut être déduite si le bien immobilier a un caractère d’utilisation commerciale. La déduction est possible, que le bien se trouve dans le patrimoine professionnel ou privé.

L’intégration d’un bien immobilier au sein des immobilisations de son entreprise individuelle offre certes une structure financière plus favorable au bilan et facilite l’obtention d’un prêt bancaire mais cela peut s’avérer coûteux dans le cadre de la transmission de l’entreprise.

Dans le cas où l’entrepreneur souhaite vendre son entreprise tout en préservant son patrimoine immobilier, il doit alors extraire le bien (le transférer) de l’actif afin de l’assimiler à son patrimoine privé. On parle alors de cession et celle-ci entraîne une plus-value qui est soumise à l’impôt. Ainsi, afin de pouvoir céder son entreprise sans le patrimoine immobilier utile à l’exploitation, l’entrepreneur individuel devra s’acquitter de taxes.

Les entrepreneurs individuels disposant ou souhaitant faire l’acquisition d’un bien immobilier peuvent opter pour une troisième option : l’apport du local professionnel à une SCI.

Cependant, l’entrepreneur doit être conscient qu’il devra renoncer à la déduction des frais d’acquisition. Il bénéficiera tout de même d’autres avantages :

• La SCI pourra louer le local, et les loyers payés par le chef d’entreprise à la SCI pourront être déduits du résultat imposable de l’entreprise individuelle. Les professions libérales sont toutefois exclues de cette solution.
• La SCI a la réputation de faciliter la transmission du patrimoine. De plus, si le chef d’entreprise individuel fait face à des difficultés, son local professionnel restera protégé au sein de la SCI.
• Au moment de la cession de son entreprise, l’entrepreneur individuel ne devra pas nécessairement le passer sous patrimoine privé et s’acquitter des taxes concernées.

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